Hace pocos días, un grupo inversor se acercó con el planteo de hacer un edificio de 10 pisos en la ciudad de Maldonado.
Más allá del valor del terreno, tuve que comentar que los números no permitían posibilitar el emprendimiento, pues sería trabajar a pérdida. El porqué de esta situación es el siguiente:

En este caso, operará el tope de precios que resulte del menor de los siguientes cálculos:

1. Tope de precio por mt2 construido que corresponda según la cantidad de dormitorios X mts2 cuadrados construidos de la vivienda.
2. Tope de precio por mt2 construido que corresponda según la cantidad de dormitorios X mts2 habitables de la vivienda X 1,35.

Con el menor de los dos cálculos, esto es inviable, pues no cubre los costos de construcción más terreno, más leyes sociales, más costos indirectos, etc.

¿Por qué esto sí es posible en construcciones en las afueras de las ciudades del interior de más de 2 pisos?. Porque a los metros construidos se le agregan metros de terrazas, más patios, más parrilleros, que hace que el valor topeado llegue a valores de venta más razonables.
Vale la pena plantear que lo que sucede en este ejemplo de Maldonado, al igual que en Colonia y Ciudad de la Costa, es que los topes son un poco más altos que en el resto del interior. Se corregiría muy fácil, si se dijese que en casos de edificios de más de 3 pisos de altura, se aplicará directamente el punto 2) Tope de precio por mt2 construido que corresponda según la cantidad de dormitorios X mts2 habitables de la vivienda X 1,35.

¿Qué se consigue en ese caso, en un momento  que se debería estimular la construcción y la actividad laboral en el país?:

a) Generar más empleo

b) Generar un mejor aprovechamiento de la infraestructura de las ciudades del interior.

c) Mayor recaudación de parte del Estado a través de las barracas, empresas constructoras, profesionales, subcontratos, etc.

d) Mejor acceso a la población del interior, a la vivienda, sea para adquirirla o para arrendar.

En lo personal (sin estar de acuerdo con el tema topes), considero esta idea como un pequeño aporte para estimular la construcción de edificios VIS en el interior y no desalentar inversiones como en el caso mencionado.

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Cr. Alfredo Kaplan (Asesor Financiero de APPCU)

Con fecha 4 de Noviembre de 2015, fue publicado el decreto 299/15 que trata de promover en un año complejo, las inversiones a efectuarse a través de mecanismos de incentivos a la inversión.

 A) Por un lado, fomenta Fideicomisos financieros que adquieran viviendas de interés social, que estarían exonerados de impuestos cuando vendan las unidades siempre y cuando hayan estado alquiladas como mínimo por 2 años  y que fueran compradas en los 30 meses a partir del inicio de la obra. Además de ello deben verificar: 1) Que emitan sus valores en Bolsa de Valores habilitadas a operar en la República, mediante suscripción pública con la debida publicidad de forma de asegurar su transparencia y generalidad. 2) Que dichos instrumentos tengan cotización bursátil en el país. 3) Que el emisor se obligue, cuando el proceso de adjudicación no sea la licitación y exista un exceso de demanda sobre el total de la emisión, a adjudicarla a prorrata de las solicitudes efectuadas.

B) Para proyectos de inversión (COMAP) presentados entre el 1/12/2015 y el 31 de Enero del 2016, se agregará un 10% más a las exoneraciones habituales. En otras palabras, un proyecto que obtendría por ejemplo un 22%, pasaría a un 32%. Eso será aplicable para inversiones ejecutadas por lo menos un 75% hasta el 31/12/2017.

C) Por otro lado, las inversiones realizadas entre el 1/01/2016 y el 31/12/2016 se computan por el 120% del monto invertido, a los efectos del cómputo del monto exonerado; sin perjuicio de lo planteado en el punto anterior.

D) B y C son perfectamente acumulativos.

Ejemplo: Una empresa presenta un proyecto por U$D 400.000 y que estaría en los lineamientos del punto B).

Antes de este decreto tenía una exoneración de U$D 88.000 (22% de U$D 400.000), ahora tiene el 32% que son U$D 128.000, pero si de los U$D 400.000, U$D 350.000 se invierten en el 2016, tiene una exoneración adicional de U$D 21.600 incrementales.

En otras palabras, en lugar de un beneficio de U$D 88.000 termina en U$D 149.600. Si su IRAE anual fue de U$D 100.000, por ejemplo, puede descontar hasta el 60% (U$D 60.000 anuales).

Vale la pena plantear que los beneficios COMAP son para empresas que sean rentables, que paguen cifras razonables de IRAE y las exoneraciones de rentas que hablamos en B) y C) se van a poder restar hasta un tope del 60% del IRAE de cada año.

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Cr. Alfredo Kaplan (Asesor Financiero de APPCU)

El Cr. Alfredo Kaplan Director del estudio Kaplan, realizó una charla en la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), organizada por el Instituto de Capacitación Inmobiliario del Uruguay (ICIU) sobre las “Perspectivas de la vivienda en Montevideo”.

Nos señalo que “las Perspectivas tienen que ver, por un lado con la situación de nuestros vecinos, Argentina y Brasil. Por otro lado con la situación regional y  con la situación del dólar…es decir, hay una serie de variables importantes”.

Le consultamos sobre la situación actual de la vivienda y nos dijo que “es objetivo decir, que la mentablemente se empiezan menos obras que las que se terminan. Con lo cual los números de los trabajadores ocupados en la actividad de la construcción vienen bajando. Creo que determinado tipo de productos, como por ejemplo la vivienda de interés social, ocupan un lugar importante en el mercado y lo van a seguir ocupando en el mediano plazo”.

¿Cómo tenemos que ver a la Ley de Inclusión Financiera?  “La Ley de Inclusión Financiera hay que verla dentro de un contexto general de la OCDE, como una exigencia más que los actores tienen  que cumplir. Esta Ley tiene una serie de temas para resolver. Está la Ley, falta el decreto reglamentario, la última prórroga fue 3 días antes en  que entrara en vigencia la anterior”.

Ante la pregunta sobre que se puede hacer, señaló que “se está tratando a través de la Cámara Inmobiliaria (CIU), de la Asociación de Escribanos, de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU) y de otros actores de tener reuniones con el Ministerio de Economía para mejorar los términos de la Ley, hacer su aplicación y distorsionar lo menos posible la actividad”.  

 

Revista Oficial de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya | año 14 - Nro. 54 | Agosto 2015

VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL · Nuevas condiciones para los inversores

Desde hace tiempo, el MVOTMA venía dando a conocer su intención de modificar la reglamentación de la Ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social (VIS) e imponer topes de precio a las viviendas promovidas en este marco. Bajo su percepción de que los beneficios tributarios otorgados a los inversores no se han trasladado a los precios de venta de las viviendas, finalmente lo hizo, y aprobó el Decreto 156/2014 (que modifica algunos artículos del 355/011) y la Resolución Ministerial 636/2014, que sustituye la 1057/011.

A partir del 27 de junio de 2014 los proyectos que soliciten la promoción para la construcción de VIS deberán atenerse a la nueva normativa.

 

Beneficios tributarios

Salvo por el establecimiento de algunos plazos, prácticamente no se vieron modificados. Los beneficios tributarios a los cuales accede una empresa amparada en el régimen de VIS son:

1. Exoneración de las rentas derivadas de la primera enajenación de las viviendas a los efectos del cálculo del IRAE, siempre que dicha enajenación se efectúe como máximo hasta nueve ejercicios posteriores al ejercicio en que finalice la obra.
2. Exoneración  de Impuesto al Patrimonio por las obras en construcción (terrenos y mejoras), al cierre del ejercicio en que se presentó la solicitud de exoneración en la ANV, hasta el ejercicio en que se terminen la obras. Dichos activos se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos.
3. Exoneración de IVA a la primera enajenación de las viviendas y devolución del IVA incluido en las adquisiciones en plaza de bienes y servicios destinados a integrar el costo directo de las obras. La devolución de IVA mencionada, se hará efectiva mediante certificados de crédito de DGI por igual procedimiento aplicable a los exportadores.
4. Exoneración de IVA a la importación de bienes destinados a ser incorporados a la obra.
5. Exoneración de ITP a la parte adquiriente y enajenante, siempre que la enajenación se efectúe dentro de los nueve ejercicios posteriores al de la finalización de la obra.
6. En caso de que el promotor opte por arrendar las viviendas en vez de venderlas:

Dependiendo de la zona en la cual se ubique el proyecto (ver mapa) y de la cantidad de viviendas que éste implique, exoneración del 100% o del 40% de las rentas generadas por los arrendamientos en el ejercicio en que se finalizaron las obras y los nueve posteriores.

Siempre que las viviendas estuvieran arrendadas al menos seis meses en el ejercicio, exoneración de Impuesto al Patrimonio por las viviendas terminadas en el ejercicio en que se finalizaron las obras y los nueve posteriores. Dichos activos se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos.

Las viviendas promovidas podrán arrendarse primero y luego venderse, en la medida que las operaciones se realicen antes de transcurridos los nueve ejercicios posteriores al de finalización de las obras, el inversor podrá gozar de los beneficios por ambas actividades. 

También podrán gozar de los beneficios tributarios descritos en el literal anterior quienes adquieran viviendas promovidas para arrendar, con la salvedad de que a los efectos del cómputo de pasivos para la liquidación del Impuesto al Patrimonio, no se consideran a las VIS como activos gravados.  Los beneficios al arrendamiento siguen a la vivienda por el plazo estipulado sin importar las veces que haya cambiado de propietario.

 

Áreas de promoción

Con el fin de ampliar la oferta de viviendas, la Ley de Promoción de la VIS promueve tanto las actividades de construcción de obra nueva como de acciones sobre el stock existente (reciclaje, refacción o ampliación). Con la determinación de áreas diferenciales de promoción, la reglamentación establece en qué zonas prefiere la construcción de uno u otro tipo de obra. A tales efectos, se divide a Montevideo en cuatro grandes áreas (ver mapa):

Código 01: Identificada con el color violeta, abarca la mayor parte de la ciudad. Se admite la construcción de obra nueva, refacción, reciclaje y ampliación. 

Código 02: Identificada con el color azul. Zona céntrica. Igual que la anterior, se promueve la obra nueva, reciclaje, refacción y ampliación 

Código 03: Identificada con el color marrón. Zona periférica. Sólo se admiten refacciones y reciclajes.

Código 04: Identificada con el color amarillo: Zona costera desde Punta Carretas hasta Carrasco. Sólo se admiten refacciones y reciclajes.

En el interior del país, únicamente se excluyen las zonas balnearias y se promueve la construcción de obra nueva, reciclaje, refacción y ampliación.

 

Todos los proyectos de cuatro o más viviendas, ubicados en las áreas de promoción identificadas con los códigos 01, 02 y 03, al momento de la solicitud de promoción deberán asignar, al menos un 25% de la unidades (el inversor podrá elegir cuáles), a las que se les aplicarán condiciones en la enajenación o arrendamiento:

Condiciones para la enajenación (aplicación de topes de precio)

Con la nueva reglamentación, dependiendo de la zona en la que se ubique el proyecto y de la cantidad de viviendas que de éste surjan, se le aplicarán topes de precio a la venta . 

Los topes aplicarán únicamente a la primer enajenación siempre que se efectúe antes de transcurridos nueve ejercicios posteriores a la finalización de la obra, vencido ese plazo, se podrá vender a cualquier precio ya que caduca también el plazo de los beneficios.

Para las zonas identificadas con los códigos 01, 02 y 03 (violeta, azul y marrón respectivamente) la aplicación del tope de precios dependerá de la cantidad de viviendas que comprenda el proyecto. Si el proyecto tiene menos de cuatro unidades, no se aplicará tope alguno al precio de venta de las unidades. En cambio, si del proyecto surgen cuatro o más unidades, al 25% de las unidades, que se asignaron al momento de la solicitud, se les deberá aplicar el precio tope. A las restantes unidades no se les aplicará tope de precio alguno.

En este caso, el tope de precios se aplica dependiendo de la cantidad de dormitorios que posea la vivienda:

 

Topes de precio para el 25% de VIS - Montevideo y Zonas 01, 02 y 03. En UI por unidad

VIGENCIA / MES	1D	2D	3D	4D
AGOSTO 2015	764.736	1:014.805	1:260.185	1:447.848

 

Para la zona identificada con el código 04 (zona costera), Ciudad de  la Costa,  Maldonado (ciudad) y Colonia (ciudad), se establece el tope de precios por metro cuadrado construido y por cantidad de dormitorios:

MONTEVIDEO (ZONA COSTERA), CIUDAD DE LA COSTA, CIUDAD DE MALDONADO Y CIUDAD DE COLONIA. Topes de precio. En UI, por m² construido.

VIGENCIA / MES	1D	2D	3D	4D
AGOSTO 2015	14.975	14.400	14.021	13.248

En este caso, operará el tope de precios que resulte del menor de los siguientes cálculos: 

1) Tope de precio por mt2 construido que corresponda según la cantidad de dormitorios  X mts2 cuadrados construidos de la vivienda.

2) Tope de precio por mt2 cuadrado construido que corresponda según la cantidad de dormitorios X mts2 habitables de la vivienda X 1,35.

 

Para el interior del país la metodología de cálculo de topes es igual que para la zona 04, y los valores que se aplican son:

 

ESTO DEL INTERIOR DEL PAÍS

Topes de precio. En UI, por m² construido.

 

VIGENCIA / MES	1D	2D	3D	4D
AGOSTO 2015	13.432	12.915	12.573	11.882

 

Condiciones para los arrendamientos

Montevideo:

Para las zonas identificadas con los códigos 01 y 03 (zona violeta y periferia), a los proyectos de menos de cuatro unidades, no se les aplicará condición alguna para la exoneración del 100% de las rentas generadas por los arrendamientos.

Si en cambio, el proyecto tuviera cuatro unidades o más, el 25% de las unidades (que fueron asignadas al inicio del trámite) sólo podrán arrendarse a través del Fondo de Garantía de Alquileres del MVOTMA (FGA) u otra garantía habilitada por el MVOTMA (GA). Con esta medida, indirectamente se le establece topes de precio a los alquileres ya que el FGA sólo es operativo con alquileres de hasta 21 Unidades Reajustables ($15.300 aprox). Esta restricción finalizará cuando se produzca la primer enajenación, o transcurridos los nueve ejercicios posteriores al de la finalización de la obra. De acuerdo a nuestra interpretación de la norma, esta exigencia no correrá para aquellos inversores que adquieran viviendas promovidas para arrendar. Si bien la resolución no aclara en este punto qué pasa con el resto de las unidades, asumimos que estarán exoneradas del 100% de las rentas. 

La zona identificada con el código 02 (zona céntrica), si el proyecto es de menos de cuatro unidades, obtendrá el 100% de exoneración de rentas siempre que arriende a través del FGA o GA, en caso contrario, tendrá exonerado el 40% de las rentas generadas por los arrendamientos.

Si el proyecto implicara cuatro unidades o más, el 25% de las unidades, asignadas al inicio,  deberán arrendarse obligatoriamente a través del FGA u otra garantía habilitada por el MVOTMA. El resto de las unidades se le aplicará igual criterio que el descrito en el párrafo anterior (100% con FGA o GA, 40% en caso contrario). Al igual que para las zonas 01 y 02, esta condición dejará de operar cuando transcurra el plazo de nueve ejercicios a partir del de la finalización de la obra o cuando se produzca la primera enajenación.

Por último, la zona identificada con el código 04 (zona costera), se obtendrá el 100% de la exoneración si las viviendas se arriendan a través del FGA o GA, de lo contrario el beneficio será del 0%.

Interior:

Se gozará el 100% de exoneración de rentas siempre que arriende a través del FGA u GA, en caso contrario, tendrá exonerado el 40% de las rentas generadas por los arrendamientos.

 

Requisitos para ser promovibles  – novedades

Por último, destacamos algunas modificaciones respecto a los requisitos que deberán cumplir los proyectos para poder ser declarados promovidos:

En la reglamentación anterior se permitía la construcción de cien unidades por padrón, por lo cual, use contaba con la posibilidad de presentar un proyecto que incluya la construcción de unidades de viviendas en uno o más padrones. Con esta nueva redacción, se acota a cien unidades por proyecto sin importar la cantidad de padrones.

Al igual que antes, se admite la construcción de locales comerciales, monoambientes y viviendas de categoría confortable o suntuaria pero se han agregado algunas limitaciones: 

• Locales comerciales: hasta un 10% de la cantidad de VIS y hasta un 10% de mts2 de VIS
• Monoambientes: hasta un 20% de la cantidad de VIS. No pueden superar los 69 mts2 habitables
• Viviendas confortables o suntuarias: hasta un 10% de la cantidad de VIS.

El artículo 17 de la RM 636/2014 establece que estos inmuebles podrán solicitar ampararse como proyecto de inversión por la Ley 16.906 en la COMAP. Sin embargo, el Decreto 355/011 en su artículo 14, no lo admite y en la modificación que se hizo de éste, el artículo no se modificó. Por lo cual, estaremos a la espera de que los organismos correspondientes se expidan aclarando este tema.

Se admite la construcción de un baño adicional completo para las viviendas de 3 dormitorios. El mismo será obligatorio para las de cuatro dormitorios.

Todas las obras deberán prever los recaudos necesarios para que las viviendas puedan instalar equipamiento para el calentamiento de agua mediante energía solar. Se deberá presentar además, un proyecto de instalación solar realizado por un técnico especializado.

Respecto a los garajes, se admite la construcción de un espacio de estacionamiento por unidad, salvo en las zonas céntrica (azul) y costera (amarillo) en que el número máximo admitido se corresponde con el mínimo exigido por la normativa departamental. En todos los casos, los sitios de estacionamiento deberán ser bienes comunes.

 

 

 

 

 

 

En el marco de las recientes modificaciones introducidas a la reglamentación de la Ley de Promoción de Vivienda de Interés Social,  los contadores Alfredo Kaplan y Leonardo Akerman brindaron el pasado miércoles 2 de Julio, una conferencia sobre los principales aspectos prácticos de esta ley en la sede de la Asociación de Rematadores Tasadores y Corredores Inmobiliarios del Uruguay.

Nos congratulamos de la numerosa asistencia y compartimos a continuación la presentación desarrollada (descargar el archivo al pie de la noticia).