Por Cr. Alfredo Kaplan.
¿Qué tener en cuenta para el comienzo de un emprendimiento?
En una enunciación no taxativa voy a enumerar algunos conceptos relevantes a tener en cuenta:
1. Ubicación, creo que es fundamental para pensar un proyecto.
2. Características del terreno, metraje, frente, fondo, que altura hay, cuál es la posibilidad de m2 construidos.
3. ¿Va a ser un proyecto VIS, Megaproyecto, o ni uno ni otro?
¿Va a contar con locales comerciales, oficinas, etc.?
4. Cuando uno analiza el tema de qué construir, está la limitación relativa al mínimo de garajes que exige la Intendencia de Montevideo para autorizar el permiso.
Incluso no todos los garajes se pueden vender, sino que hay algunos que se destinan para ser utilizados por personas con discapacidad.
5. Teniendo lugar, sabiendo qué unidades se pueden construir, podemos estimar, por un lado, ingresos probables por la venta de dichas unidades (no ingresos ideales, sino posibles…)
6. Estimación de costos, terrenos, costo de construcción, leyes sociales, subcontratos, honorarios profesionales y técnicos directamente afectados a la obra, unido a todo el resto de costos de no construcción.
7. Como costos de no construcción, tenemos el resto de los costos profesionales, no vinculados a la obra: administrador, contador, abogado, escribano, comisiones de venta y gastos de marketing y publicidad, costos financieros, sean costos bancarios o con terceros o costo del capital propio.
8. Cuando uno analiza las ventas y los costos debe hacerlo sin tomar en cuenta el IVA ventas y el IVA costo.
Para un proyecto ANV no hay IVA ventas, y si es un costo el IVA que no constituye costo de construcción.
9. De ese análisis podemos llegar a una utilidad antes de impuesto, que, en un proyecto de vivienda promovida, es la utilidad del proyecto, pero en otro tipo de proyectos tenemos que tomar en cuenta el IRAE, patrimonio, etc., para llegar a la utilidad del proyecto.
10. Más allá que sea rentable el proyecto hay que ver cómo se financia:
Capital propio, préstamos bancarios, Ley 16.760, preventas al lanzamiento (sea con accionistas o con terceros), y comparar con los egresos para ver si el proyecto está a nuestro alcance. Si no fuera así tenemos que ver qué medidas tenemos que adoptar para evitarnos sorpresas desagradables.
11. Un tema no menor: las ventas son en dólares, pero los costos no. Con lo cual, cuando hay un dólar “barato” (como es hoy en día) y pensamos un edificio que va a llevar más de 2 años de construcción, corremos el riesgo del desfasaje de costos y que la utilidad teórica, difiera de la utilidad real.
12. Eso implica ser cuidadoso con las ventas tratando de graduarlas al ritmo de las necesidades financieras para evitar situaciones como la antedicha.
13. Un tema importante que considerar es el factor tiempo. Ya que desde que se compra el terreno, se trabaja en la confección del proyecto, se piden los permisos de construcción y declaraciones promocionales, se construye el edificio, se venden las unidades etc., hay un periodo de varios años a tomar en cuenta.
14. Otro tema son imprevistos y contingencias que puedan pasar y que de alguna forma hay que tenerlos en cuenta en el análisis.
15. Pequeños grandes detalles.
- Nos queda construir el edificio.
- Vender y cobrar las unidades.
- Mantener el equilibrio financiero.
Conclusiones finales.
Para ser un desarrollador hay que saber contar más que hasta 10, y pensar antes de iniciar una obra, las fortalezas y debilidades de cada proyecto.
Es mucho mejor hacer medicina preventiva, que hacer medicina forense, para luego explicar por qué no fue exitoso el proyecto.
Jugando con las letras, apostemos a la causalidad y no a la casualidad, ya que un partido corto se puede ganar de casualidad, pero un campeonato largo se gana por causalidad.
Cada uno de estos conceptos que expusimos en forma resumida, merecen ser profundizados en próximas instancias.
