Se me consultó por parte de un asociado de APPCU, la situación frente al IVA de la venta de un inmueble, efectuado por un promotor privado, que estuvo alquilado por 2 años. Concretamente si debería pagar o no el IVA a la primera venta.

Para entender la respuesta, es bueno remitirnos al decreto 207-007 reglamentando la reforma tributaria, el cual establece en sus artículos 32,33 y 34:

Artículo 32.- Operaciones gravadas.- Se encuentran gravadas por el impuesto al Valor Agregado, la primera enajenación o promesa de enajenación de bienes inmuebles nuevos, o con reciclajes o refacciones significativas, realizadas por empresas constructoras o promotoras en el ejercicio de las actividades empresariales comprendidas en el artículo 3º del Título 4 del Texto Ordenado 1996.

Artículo 33.- Configuración del hecho generador.-El hecho generador correspondiente a las operaciones referidas en el artículo anterior, se configurará cuando la empresa transfiera la posesión al adquirente o promitente comprador. La referida transferencia deberá documentarse con las formalidades dispuestas por los artículos 40 y siguientes del Decreto Nº 597/988, de 21 de setiembre de 1988, con la expresa conformidad del adquirente.

Artículo 34.-Concepto de enajenación.- Se consideran comprendidas en el concepto de enajenación, entre otras, las expropiaciones, las afectaciones al uso privado por parte de los dueños, socios o accionistas de la empresa, las enajenaciones y promesas de enajenaciones del dominio desmembrado (usufructo, nuda propiedad, uso y habitación).”

Vale la pena profundizar con el concepto de qué es un inmueble nuevo?. Sin entrar al diccionario de la Real Academia Española, queda claro que cuando una empresa promotora entrega los edificios (al culminar la obra), es la primera venta de un inmueble nuevo. La pregunta es, si alquiló las unidades por 1 año, 3 o 10 años, seguirá siendo un inmueble nuevo?

Para el IRAE cuando se habla de habitualidad en la venta de inmuebles, se define la misma cuando se venden más de 2 unidades en el año. Entre las hipótesis que señalé queda claro que si alquilo un inmueble por 6 meses, a mi juicio, sigue siendo nuevo y si lo alquilo por 5 o 6 años, va a ser un inmueble usado.

En este sentido, sería bueno alcanzar una definición de DGI al respecto para dar certezas a este tipo de situaciones.

Cr. Alfredo Kaplan (Asesor Financiero de APPCU)