Ley de Inclusión Financiera y Enajenación de inmuebles a partir del 1º de Diciembre de 2015

Algunos casos que esperan decreto reglamentario

Más allá de las disposiciones legales, quiero analizar las implicancias que estas podrían tener en diferentes situaciones:

1. Pago mediante medios electrónicos: orden de transferencia o acreditación de fondos?- El gran problema con el pago de medios electrónicos, es que si se toma la orden de transferencia que hace el comprador de los fondos, qué garantía tiene el vendedor de que efectivamente le llegue?. Se me ocurre que la escritura debería estar en manos de escribanos de ambas partes hasta que se acrediten efectivamente los fondos.
2.  Letra de cambio a nombre del comprador- se eliminan los negocios en cadena- Hoy en día hay veces que se dan operaciones en que alguien vende su casa y compra otra en el mismo acto, entregando la letra de cambio, que le entregaba al comprador de su casa. Esa letra de cambio no va a servir para pagarle a la otra parte.
3. Sociedades del exterior que compran o venden y deben abrir una cuenta bancaria en Uruguay?- En el momento de la compra, pidiendo una letra de cambio a nombre de si mismo podría comprar una propiedad, pero si vende una propiedad va a tener que tener una cuenta en el país que, en la práctica no es nada sencilla de abrir. La reglamentación podrá autorizar a que al igual que los arrendamientos un administrador o apoderado podrá depositar en su cuenta?
4. Incumplimientos de boletos de reserva – Normalmente un escribano o una inmobiliaria es agente de retención de la cifra recibida en el boleto de reserva. Cuando se firma el compromiso de compra venta o escritura se establece por ejemplo, que la letra de cambio debe estar a nombre del comprador. Si la operación finalmente no se hace y el comprador no endosa la letra, a quién se le cobra la multa?
5. Impuestos y comisiones a cargo del vendedor- A veces el vendedor, al día de hoy, pide que en la letra se le incluya  lo que se tiene que pagar de comisiones e impuestos  y la citada comisión. A partir del 1/12 con las nuevas formalidades no se va a poder hacer de esa forma.
6. Permutas??? El modo permutas está dentro del capítulo enajenaciones y como para ello se establece preceptivamente la forma de pago, surge la inquietud que el decreto reglamentario contemple el caso de las permutas, pues caso contrario no sería de aplicación.
7. Operaciones pactadas con inversores, antes del 30 de Noviembre del 2015, se deberán firmar los compromisos antes de esa fecha para que pueda decir, por lo ya integrado, «pagado antes de este acto». Es muy importante firmar antes del 30/11/2015, los correspondientes compromisos de compraventa, pues después de esa fecha no se va a poder poner “pagadero antes de este acto”. Si el monto no fue totalmente pago, habrá que poner cómo se paga el saldo.
8. Unidades dadas en pago a subcontratistas- la misma situación del punto anterior, teniéndose que suscribir el compromiso antes del 30 de Noviembre del 2015. -igual que lo comentado en el punto 7).
9. Situaciones 7) y 8) después del 1/12/2015- se deberán firmar compromisos de compraventa con cartas de pago parciales utilizando los mecanismos de pago establecidos en la ley. -igual que lo comentado en el punto 7).
10. Pagos de cuotas (deberán contemplar en principio las mismas formalidades de los compromisos de compraventa).- Habrá que esperar qué dice la reglamentación referente a cómo instrumentar el pago de cuotas. En otras palabras, si con la misma forma de pago del compromiso de compra venta, o, si son cifras menores a 40.000 U.I cada cuota, existirían otras modalidades de pago. Aprovecho a señalar, qué va a suceder con el pago de cuotas de compromisos ya firmados antes del 1/12?. A mi modo de ver no deberían estar comprendidos en esta situación.

Es fundamental un decreto reglamentario que aclare las situaciones planteadas, que son una primera aproximación, la cual queda pálida con el mundo real.

Cr. Alfredo Kaplan (Asesor Financiero de APPCU)