El 23 de febrero surgieron una serie de pautas a efectos de un futuro decreto del Ministerio de Economía y Finanzas, por el cual se van a crear estímulos adicionales a la inversión y el empleo.

En los próximos días les enviaremos un informe al respecto, sin perjuicio de esto, queremos comentar que en relación a los Megaproyectos por un lado se prorrogaría hasta el 31/12/2018 la posibilidad de presentación de los proyectos, dándole un plazo de 36 meses para la construcción de estas obras.

En el caso del departamento de Montevideo, además se disminuye el monto de la inversión a 90 millones de UI aprox. = 12 millones de USD. Por otro lado, puesto que los terrenos son más pequeños que en Punta del Este, se baja la relación de áreas de uso común (según circular 2/17 de la COMAP) sobre área de propiedad individual de oficinas y viviendas a un 15%. Recordamos que antes era de un 20%.

Informe MEF aquí

A la brevedad ampliaremos más información sobre este tema.

Al día de hoy, nos encontramos a 30 días de la aplicación de la Ley de Inclusión Financiera Artículos 40 y 41 para la compraventa de inmuebles.

Vale la pena comentar que las permutas no se verán afectadas por la mencionada ley, ya que ésta aplica exclusivamente a las operaciones en que el pago se realiza en efectivo.

Todo hace parecer que no va a haber nuevas prórrogas, por lo cual si existen operaciones pendientes es conveniente firmarlas en el correr de marzo.

Decreto del 19/12/2017 aqui

En relación a los saldos a cobrar por ventas ya realizadas, la nueva reglamentación se aplica a compromisos firmados a partir del 1/4/2018.

Quedamos a las ordenes ante cualquier inquietud sobre el tema.

El miércoles 8 de noviembre tuvo lugar la primera edición de Uruguay Invierte, un innovador evento organizado por InfoCasas www.infocasas.com.uy, dirigido especialmente al público inversionista. Desarrolladores, inversores y expertos en Real Estate se dieron cita en Kibón Avanza durante una mañana dedicada a conocer los proyectos más atractivos para invertir hoy en nuestro país.

En una propuesta única que combina intercambio de conocimiento y oportunidades de negocio, Uruguay Invierte contó con tres expositores de lujo que dieron su visión sobre la inversión Uruguay y más de veinte proyectos con promociones exclusivas para asistentes al evento. 

• 4 Speakers
• 8 Desarrolladores
• 20 Proyectos con promociónes únicas para los asistentes
• Descuentos de hasta un 20% solo para asistentes.

Por Alfredo Kaplan

En estos últimos meses han surgido novedades desde el punto de vista tributario, las cuales pasamos a mencionar:

A) Cambios en el Régimen de Vivienda de Promoción Social - con la resolución 434/17 se introducen una serie de cambios en el sistema de Vivienda Social, la que ahora pasa a ser compra de Vivienda Promovida. Se establecen topes de precio aplicables solamente al 10% de las unidades, pero en cifras mucho más bajas que en los topes anteriores. A su vez, con la condición de que esas unidades pasen a disposición del Ministerio de Vivienda para que luego de terminadas, éste tenga la posibilidad de adjudicarlas a quienes considere conveniente. Las mismas van a pagarse en el mejor de los casos 1 año después de terminado el edificio y en cifras topeadas con una diferencia de valores al día de hoy, de más de U$S 30.000 por unidad, en relación al sistema anterior. Por otra parte, hay modificaciones en las exoneraciones por arrendamiento, mínimos cambios en las áreas de promoción y mejoras en cuanto al tema número de cocheras por programa habitacional. Todas estas modificaciones son para proyectos presentados a partir del 23/03/2017. En otras palabras no rige para la mayoría de los programas que fueron presentados antes de esa fecha.

Es claro que con esas disposiciones se frenó notoriamente la presentación de nuevos proyectos. Si bien los efectos no se notan al día de hoy, pues hay muchos proyectos ya comenzando que fueron aprobados con la reglamentación anterior; a partir de fines del año que viene sí se van a notar con la caída de actividad y la falta de empleo en este tipo de programas habitacionales. No abundaremos más en estos aspectos pues en un artículo anterior de la Revista efectuamos el análisis desmenuzado del tema.

B) Megaproyectos -  En el segundo semestre del año pasado se promulgó el decreto 329/016 que promueve las Mega Construcciones, tema del cual también publicamos un artículo. Los Megaproyectos son aquellos emprendimientos donde la obra civil (dec. 329/16) supera las 123.000.000 U.I en el monto de la inversión promovida, lo que equivale  a algo más de U$S 15.000.000. Sintetizando, en la medida que la inversión sea mayor a esa cifra y las áreas de uso común (según circular 2/17), dividido el área de propiedad individual de oficinas y viviendas sea mayor o igual que 0.20, se califica como Megaproyecto. Eso implica la devolución de IVA de compras en la obra, la exoneración de Impuesto al Patrimonio y la exoneración del IRAE hasta el 20% de la inversión, con una utilización de ese último beneficio de hasta un 60% cada año, a efectos del pago del IRAE. En este sentido, los proyectos deben estar presentados en la Intendencia antes del 31/12/2017 y tienen un plazo máximo de construcción de 36 meses, que llega hasta el 31/12/2020.

Originalmente las exoneraciones por este concepto eran para la construcción y vivienda de inmuebles con destino de oficinas, vivienda permanente o esporádica correspondiente a proyectos de gran dimensión económica.

Desde que salió el proyecto hasta hace pocos días, se le planteó al Ministerio que no contemplaba el tema arrendamiento. Ahora bien, salió un decreto con fecha 24/7 agregando “construcción para la venta o arrendamiento”, con lo cual es un paso adelante en este aspecto. Quizá sea bueno prorrogar el plazo para presentar proyectos a la Intendencia, el cual expira al 31/12/2017.

C) Al 30/06/2017 venció el plazo para que las sociedades BONT, con exoneraciones fiscales pudiesen disolverse o transformarse sin pago de IRNR ni ITP para incentivar la transparencia de sus actividades en el Uruguay.

D) Por otro lado, para sociedades con acciones al portador comprendidas en la ley 18.930, rige un plazo que vence el 30/09/2017 para identificar ante el BCU quiénes son los accionistas y beneficiarios finales. Esta información deberá presentarse a través de escribano por certificado digital.

A partir del 01/08/2017 y por 60 días, esto es hasta el 30/09/2017, todas las sociedades anónimas con acciones al portador, obligadas por la Ley 18.930, deberán comunicar al BCU quiénes son sus beneficiarios finales.

Para ello, el representante de la sociedad deberá identificar a cada beneficiario final y completar el Formulario B de comunicación con todos los datos aportados anteriormente por los accionistas.

El Escribano certificará la firma del representante de la sociedad y la vigencia de ésta y luego procederá a realizar la comunicación electrónica al BCU. La sociedad deberá aportar al Escribano copia de los siguientes documentos.

1. Cédula de identidad del representante
2. Estatuto
3. Declaratoria - Ley 17.904
4. Comunicación anterior al BCU

E) Por otra parte está el proyecto de ley de Rendición de Cuentas, del cual tanto se habla en la prensa, el que entre otros temas aborda: la aplicación del criterio de la fuente para servicios y gravabilidad por el IVA; cambios previstos en relación a producción de software, deducibilidad y amortizaciones de los mismos; gravabilidad derivadas de las rentas en los juegos de azar y carreras de caballos; agravante del delito de defraudación tributaria; cambios introducidos en el Régimen de Zonas Francas y cambios en el tema de la tasa consular.

En el momento de la redacción de esta nota, todos estos temas están a punto de ser aprobados en la Cámara de Diputados para luego pasar a la de Senadores. Estamos hablando sólo de aspectos tributarios de la Ley de Rendición de Cuentas y que entre otros temas también incluye el artículo 15 de dicho proyecto, el cual establece que el Poder Ejecutivo queda “eximido de los plazos de cumplimiento” respecto de pagos por sentencias judiciales.

Todo esto regirá a partir del 1º de Enero de 2018, pero en términos de medicina preventiva es bueno saber y estudiar los detalles. Será motivo de un próximo análisis en base a los comentarios que surjan una vez aprobados estos aspectos.

Salió aprobado el decreto 329/016 cuya Filosofía de contenidos podemos expresar a través de los siguientes puntos:

1. La obra tiene que estar inscripta en el BPS con posterioridad a la vigencia del decreto que se envió fechado el 13/10/2016.

2. Los beneficios para utilización para el pago de IRAE: 20% para obra civil (sin terreno) entre 123 millones de UI y 205 millones de UI. 25% para obra civil (sin terreno) entre 205 y 287 millones de UI. 30% para obra civil (sin terreno) mayor a UI 287 millones de UI.

3. Contiene beneficios para el impuesto al patrimonio (IP), Crédito en el IVA relacionado a la obra civil, igual que para las comprendidas en la normativa de VIS (vivienda de interés social).

4. Se debe cumplir que el 20% del ares sea destinada a uso común.

5. La obra se debe finalizar antes del 31/12/2019

6. El proyecto se debe presentar ante la COMAP antes del 31/12/2017

7. Si la obra no se finaliza antes del 31/12/2019, si se ejecuta menos del 50% del proyecto, no se obtiene beneficio alguno. Si supera el 50% pero no alcanza el 100% el porcentaje de beneficio a la renta (IRAE) se prorrateará con el avance de obra a dicha fecha.

Vale la pena los siguientes comentarios respecto a este decreto:

a) No cabe duda que todo mecanismo de promoción de inversiones es positivo.

b) Uno se puede plantear que porqué inversiones por más de U$D 15.000.000, y no también incentivar a medianos proyectos de por ejemplo: más de U$D 5.000.000. Lo antedicho es con el comentario de que cualquier cifra podría ser arbitraria, pues alguien podría plantear, en lugar de 5, 4 o 6…

c) Un beneficio que vale la pena resaltar (que no estuvo en lo promocionado de este decreto), es el Art. 6 “Crédito de IVA .- Otórgase a la entidad cuyo proyecto haya sido declarado promovido al amparo del presente decreto, un crédito por el Impuesto al Valor Agregado incluido en las adquisiciones de equipos, máquinas, materiales y servicios destinados a la obra civil. Dicho crédito será materializado mediante certificados de crédito en el régimen correspondiente a los exportadores, en las condiciones que determine la Dirección General Impositiva.” Eso permite por un lado, aliviar financieramente la inversión y por otro lado en la medida que la venta va a estar gravada con el 10% (a la primera venta de inmuebles), al solucionar un tema económico que no haya un eventual sobrante de IVA compras.

d) Sin perjuicio del tope de los U$S 15.000.000, ¿qué sucedería si un promotor en la misma sociedad presenta 2 proyectos en 2 inmuebles distintos y suman por decir algo: U$D 8.000.000 en uno y U$D 10.000.000 en el otro, estarán comprendidos?

e) El 20% que plantea de área destinada a uso común, es claro que implica: gimnasios, piscina, barbacoas, jardines, canchas de deportes, etc. En ese cómputo están también espacios de la planta baja, palliers, escaleras, etc.

f) Es importante señalar que por primera vez en proyectos COMAP se habla de viviendas y se habla para vender.

g) Es de suponer que los locales y gjes que puedan haber en estos complejos, están comprendidos dentro de los beneficios del proyecto.

h) Me parecería muy importante aprovechar este decreto para poder incluir en el mismo obras paralizadas, por decir algo hace más de nº…..años. Creo que sería positivo para el país, para la ciudad y para el desarrollador

Cr. Alfredo Kaplan (Asesor Financiero de APPCU)

Hace pocos días, un grupo inversor se acercó con el planteo de hacer un edificio de 10 pisos en la ciudad de Maldonado.
Más allá del valor del terreno, tuve que comentar que los números no permitían posibilitar el emprendimiento, pues sería trabajar a pérdida. El porqué de esta situación es el siguiente:

En este caso, operará el tope de precios que resulte del menor de los siguientes cálculos:

1. Tope de precio por mt2 construido que corresponda según la cantidad de dormitorios X mts2 cuadrados construidos de la vivienda.
2. Tope de precio por mt2 construido que corresponda según la cantidad de dormitorios X mts2 habitables de la vivienda X 1,35.

Con el menor de los dos cálculos, esto es inviable, pues no cubre los costos de construcción más terreno, más leyes sociales, más costos indirectos, etc.

¿Por qué esto sí es posible en construcciones en las afueras de las ciudades del interior de más de 2 pisos?. Porque a los metros construidos se le agregan metros de terrazas, más patios, más parrilleros, que hace que el valor topeado llegue a valores de venta más razonables.
Vale la pena plantear que lo que sucede en este ejemplo de Maldonado, al igual que en Colonia y Ciudad de la Costa, es que los topes son un poco más altos que en el resto del interior. Se corregiría muy fácil, si se dijese que en casos de edificios de más de 3 pisos de altura, se aplicará directamente el punto 2) Tope de precio por mt2 construido que corresponda según la cantidad de dormitorios X mts2 habitables de la vivienda X 1,35.

¿Qué se consigue en ese caso, en un momento  que se debería estimular la construcción y la actividad laboral en el país?:

a) Generar más empleo

b) Generar un mejor aprovechamiento de la infraestructura de las ciudades del interior.

c) Mayor recaudación de parte del Estado a través de las barracas, empresas constructoras, profesionales, subcontratos, etc.

d) Mejor acceso a la población del interior, a la vivienda, sea para adquirirla o para arrendar.

En lo personal (sin estar de acuerdo con el tema topes), considero esta idea como un pequeño aporte para estimular la construcción de edificios VIS en el interior y no desalentar inversiones como en el caso mencionado.

Cr. Alfredo Kaplan (Asesor Financiero de APPCU)

Con fecha 4 de Noviembre de 2015, fue publicado el decreto 299/15 que trata de promover en un año complejo, las inversiones a efectuarse a través de mecanismos de incentivos a la inversión.

 A) Por un lado, fomenta Fideicomisos financieros que adquieran viviendas de interés social, que estarían exonerados de impuestos cuando vendan las unidades siempre y cuando hayan estado alquiladas como mínimo por 2 años  y que fueran compradas en los 30 meses a partir del inicio de la obra. Además de ello deben verificar: 1) Que emitan sus valores en Bolsa de Valores habilitadas a operar en la República, mediante suscripción pública con la debida publicidad de forma de asegurar su transparencia y generalidad. 2) Que dichos instrumentos tengan cotización bursátil en el país. 3) Que el emisor se obligue, cuando el proceso de adjudicación no sea la licitación y exista un exceso de demanda sobre el total de la emisión, a adjudicarla a prorrata de las solicitudes efectuadas.

B) Para proyectos de inversión (COMAP) presentados entre el 1/12/2015 y el 31 de Enero del 2016, se agregará un 10% más a las exoneraciones habituales. En otras palabras, un proyecto que obtendría por ejemplo un 22%, pasaría a un 32%. Eso será aplicable para inversiones ejecutadas por lo menos un 75% hasta el 31/12/2017.

C) Por otro lado, las inversiones realizadas entre el 1/01/2016 y el 31/12/2016 se computan por el 120% del monto invertido, a los efectos del cómputo del monto exonerado; sin perjuicio de lo planteado en el punto anterior.

D) B y C son perfectamente acumulativos.

Ejemplo: Una empresa presenta un proyecto por U$D 400.000 y que estaría en los lineamientos del punto B).

Antes de este decreto tenía una exoneración de U$D 88.000 (22% de U$D 400.000), ahora tiene el 32% que son U$D 128.000, pero si de los U$D 400.000, U$D 350.000 se invierten en el 2016, tiene una exoneración adicional de U$D 21.600 incrementales.

En otras palabras, en lugar de un beneficio de U$D 88.000 termina en U$D 149.600. Si su IRAE anual fue de U$D 100.000, por ejemplo, puede descontar hasta el 60% (U$D 60.000 anuales).

Vale la pena plantear que los beneficios COMAP son para empresas que sean rentables, que paguen cifras razonables de IRAE y las exoneraciones de rentas que hablamos en B) y C) se van a poder restar hasta un tope del 60% del IRAE de cada año.

Cr. Alfredo Kaplan (Asesor Financiero de APPCU)