Salió aprobado el decreto 329/016 cuya Filosofía de contenidos podemos expresar a través de los siguientes puntos:
1. La obra tiene que estar inscripta en el BPS con posterioridad a la vigencia del decreto que se envió fechado el 13/10/2016.
2. Los beneficios para utilización para el pago de IRAE: 20% para obra civil (sin terreno) entre 123 millones de UI y 205 millones de UI. 25% para obra civil (sin terreno) entre 205 y 287 millones de UI. 30% para obra civil (sin terreno) mayor a UI 287 millones de UI.
3. Contiene beneficios para el impuesto al patrimonio (IP), Crédito en el IVA relacionado a la obra civil, igual que para las comprendidas en la normativa de VIS (vivienda de interés social).
4. Se debe cumplir que el 20% del ares sea destinada a uso común.
5. La obra se debe finalizar antes del 31/12/2019
6. El proyecto se debe presentar ante la COMAP antes del 31/12/2017
7. Si la obra no se finaliza antes del 31/12/2019, si se ejecuta menos del 50% del proyecto, no se obtiene beneficio alguno. Si supera el 50% pero no alcanza el 100% el porcentaje de beneficio a la renta (IRAE) se prorrateará con el avance de obra a dicha fecha.
Vale la pena los siguientes comentarios respecto a este decreto:
a) No cabe duda que todo mecanismo de promoción de inversiones es positivo.
b) Uno se puede plantear que porqué inversiones por más de U$D 15.000.000, y no también incentivar a medianos proyectos de por ejemplo: más de U$D 5.000.000. Lo antedicho es con el comentario de que cualquier cifra podría ser arbitraria, pues alguien podría plantear, en lugar de 5, 4 o 6…
c) Un beneficio que vale la pena resaltar (que no estuvo en lo promocionado de este decreto), es el Art. 6 “Crédito de IVA .- Otórgase a la entidad cuyo proyecto haya sido declarado promovido al amparo del presente decreto, un crédito por el Impuesto al Valor Agregado incluido en las adquisiciones de equipos, máquinas, materiales y servicios destinados a la obra civil. Dicho crédito será materializado mediante certificados de crédito en el régimen correspondiente a los exportadores, en las condiciones que determine la Dirección General Impositiva.” Eso permite por un lado, aliviar financieramente la inversión y por otro lado en la medida que la venta va a estar gravada con el 10% (a la primera venta de inmuebles), al solucionar un tema económico que no haya un eventual sobrante de IVA compras.
d) Sin perjuicio del tope de los U$S 15.000.000, ¿qué sucedería si un promotor en la misma sociedad presenta 2 proyectos en 2 inmuebles distintos y suman por decir algo: U$D 8.000.000 en uno y U$D 10.000.000 en el otro, estarán comprendidos?
e) El 20% que plantea de área destinada a uso común, es claro que implica: gimnasios, piscina, barbacoas, jardines, canchas de deportes, etc. En ese cómputo están también espacios de la planta baja, palliers, escaleras, etc.
f) Es importante señalar que por primera vez en proyectos COMAP se habla de viviendas y se habla para vender.
g) Es de suponer que los locales y gjes que puedan haber en estos complejos, están comprendidos dentro de los beneficios del proyecto.
h) Me parecería muy importante aprovechar este decreto para poder incluir en el mismo obras paralizadas, por decir algo hace más de nº…..años. Creo que sería positivo para el país, para la ciudad y para el desarrollador
Cr. Alfredo Kaplan (Asesor Financiero de APPCU)
Por Cr. Alfredo Kaplan.
En relación al Decreto 329/016 e información extraída de la página web de Presidencia de la República, cabe plantearse una serie de consideraciones, en una enunciación no taxativa:
A) Sin duda, todo mecanismo de promoción de inversiones es positivo.
B) Se puede cuestionar porqué solo se incentiva inversiones mayores a los 15 millones de dólares y no a proyectos de menor porte.
C) Vale la pena resaltar el Artículo 6º del Decreto 329/016 y que no fue destacado en el comunicado de Presidencia.
“ARTÍCULO 6º.- Crédito de IVA .- Otórgase a la entidad cuyo proyecto haya sido declarado promovido al amparo del presente decreto, un crédito por el Impuesto al Valor Agregado incluido en las adquisiciones de equipos, máquinas, materiales y servicios destinados a la obra civil. Dicho crédito será materializado mediante certificados de crédito en el régimen correspondiente a los exportadores, en las condiciones que determine la Dirección General Impositiva.”
Esto permite por un lado, aliviar financieramente la inversión, y por otro lado, en la medida que la venta va a estar gravada con el 10% (a la primera venta de inmuebles), solucionar un tema económico que no haya un eventual sobrante de IVA compras.
D) Sin perjuicio del tope de los 15 millones de dólares, ¿qué sucedería si un promotor en la misma sociedad presenta 2 proyectos en 2 inmuebles, que individualmente no alcanzan esa base pero la suma de ambos la superan, puede acogerse a los beneficios?
E) El 20% que plantea de “área destinada a uso común”, entiendo que refiere a gimnasios, piscinas, barbacoas, jardines y canchas de deportes, este cómputo además, ¿comprende los espacios destinados a escaleras, palieres y otros lugares de planta baja?
F) Es importante señalar que por primera vez en proyectos COMAP se habla de viviendas para venta.
G) Es de suponer que los locales y garajes que existan en estos complejos, se encuentran comprendidos dentro de los beneficios del proyecto.
Links:
Información de Presidencia de la República
Se publicó decreto con fecha 5/9/2016 en el cual se acepta la pesificación de la diferencia de cambio para el IVA.
En otras palabras esto implica que, cuando se entrega el inmueble habrá que realizar dos facturas por la venta del inmueble:
a) Una en pesos ($) por lo cobrado hasta el día de la ocupación en pesos uruguayos.
b) Otra por el saldo ocupación y post ocupación en dólares (USD).
Obviamente ambas facturas sumadas tienen incluido el 10% de IVA.
Recordamos la importancia de facturar los gastos de conexiones, reglamento, planos, etc. concomitantemente con la factura “b” para que esté facturado con el IVA al 10% de las ventas. La vigencia, tal como se detalla en el decreto adjunto, es para aquellos inmuebles que se entreguen a partir del 1º de Setiembre de 2016.
Hace pocos días, un grupo inversor se acercó con el planteo de hacer un edificio de 10 pisos en la ciudad de Maldonado.
Más allá del valor del terreno, tuve que comentar que los números no permitían posibilitar el emprendimiento, pues sería trabajar a pérdida. El porqué de esta situación es el siguiente:
En este caso, operará el tope de precios que resulte del menor de los siguientes cálculos:
- Tope de precio por mt2 construido que corresponda según la cantidad de dormitorios X mts2 cuadrados construidos de la vivienda.
- Tope de precio por mt2 construido que corresponda según la cantidad de dormitorios X mts2 habitables de la vivienda X 1,35.
Con el menor de los dos cálculos, esto es inviable, pues no cubre los costos de construcción más terreno, más leyes sociales, más costos indirectos, etc.
¿Por qué esto sí es posible en construcciones en las afueras de las ciudades del interior de más de 2 pisos?. Porque a los metros construidos se le agregan metros de terrazas, más patios, más parrilleros, que hace que el valor topeado llegue a valores de venta más razonables.
Vale la pena plantear que lo que sucede en este ejemplo de Maldonado, al igual que en Colonia y Ciudad de la Costa, es que los topes son un poco más altos que en el resto del interior. Se corregiría muy fácil, si se dijese que en casos de edificios de más de 3 pisos de altura, se aplicará directamente el punto 2) Tope de precio por mt2 construido que corresponda según la cantidad de dormitorios X mts2 habitables de la vivienda X 1,35.
¿Qué se consigue en ese caso, en un momento que se debería estimular la construcción y la actividad laboral en el país?:
a) Generar más empleo
b) Generar un mejor aprovechamiento de la infraestructura de las ciudades del interior.
c) Mayor recaudación de parte del Estado a través de las barracas, empresas constructoras, profesionales, subcontratos, etc.
d) Mejor acceso a la población del interior, a la vivienda, sea para adquirirla o para arrendar.
En lo personal (sin estar de acuerdo con el tema topes), considero esta idea como un pequeño aporte para estimular la construcción de edificios VIS en el interior y no desalentar inversiones como en el caso mencionado.
Cr. Alfredo Kaplan (Asesor Financiero de APPCU)
Con fecha 4 de Noviembre de 2015, fue publicado el decreto 299/15 que trata de promover en un año complejo, las inversiones a efectuarse a través de mecanismos de incentivos a la inversión.
A) Por un lado, fomenta Fideicomisos financieros que adquieran viviendas de interés social, que estarían exonerados de impuestos cuando vendan las unidades siempre y cuando hayan estado alquiladas como mínimo por 2 años y que fueran compradas en los 30 meses a partir del inicio de la obra. Además de ello deben verificar: 1) Que emitan sus valores en Bolsa de Valores habilitadas a operar en la República, mediante suscripción pública con la debida publicidad de forma de asegurar su transparencia y generalidad. 2) Que dichos instrumentos tengan cotización bursátil en el país. 3) Que el emisor se obligue, cuando el proceso de adjudicación no sea la licitación y exista un exceso de demanda sobre el total de la emisión, a adjudicarla a prorrata de las solicitudes efectuadas.
B) Para proyectos de inversión (COMAP) presentados entre el 1/12/2015 y el 31 de Enero del 2016, se agregará un 10% más a las exoneraciones habituales. En otras palabras, un proyecto que obtendría por ejemplo un 22%, pasaría a un 32%. Eso será aplicable para inversiones ejecutadas por lo menos un 75% hasta el 31/12/2017.
C) Por otro lado, las inversiones realizadas entre el 1/01/2016 y el 31/12/2016 se computan por el 120% del monto invertido, a los efectos del cómputo del monto exonerado; sin perjuicio de lo planteado en el punto anterior.
D) B y C son perfectamente acumulativos.
Ejemplo: Una empresa presenta un proyecto por U$D 400.000 y que estaría en los lineamientos del punto B).
Antes de este decreto tenía una exoneración de U$D 88.000 (22% de U$D 400.000), ahora tiene el 32% que son U$D 128.000, pero si de los U$D 400.000, U$D 350.000 se invierten en el 2016, tiene una exoneración adicional de U$D 21.600 incrementales.
En otras palabras, en lugar de un beneficio de U$D 88.000 termina en U$D 149.600. Si su IRAE anual fue de U$D 100.000, por ejemplo, puede descontar hasta el 60% (U$D 60.000 anuales).
Vale la pena plantear que los beneficios COMAP son para empresas que sean rentables, que paguen cifras razonables de IRAE y las exoneraciones de rentas que hablamos en B) y C) se van a poder restar hasta un tope del 60% del IRAE de cada año.
Cr. Alfredo Kaplan (Asesor Financiero de APPCU)
Se me consultó por parte de un asociado de APPCU, la situación frente al IVA de la venta de un inmueble, efectuado por un promotor privado, que estuvo alquilado por 2 años. Concretamente si debería pagar o no el IVA a la primera venta.
Para entender la respuesta, es bueno remitirnos al decreto 207-007 reglamentando la reforma tributaria, el cual establece en sus artículos 32,33 y 34:
Artículo 32.- Operaciones gravadas.- Se encuentran gravadas por el impuesto al Valor Agregado, la primera enajenación o promesa de enajenación de bienes inmuebles nuevos, o con reciclajes o refacciones significativas, realizadas por empresas constructoras o promotoras en el ejercicio de las actividades empresariales comprendidas en el artículo 3º del Título 4 del Texto Ordenado 1996.
Artículo 33.- Configuración del hecho generador.-El hecho generador correspondiente a las operaciones referidas en el artículo anterior, se configurará cuando la empresa transfiera la posesión al adquirente o promitente comprador. La referida transferencia deberá documentarse con las formalidades dispuestas por los artículos 40 y siguientes del Decreto Nº 597/988, de 21 de setiembre de 1988, con la expresa conformidad del adquirente.
Artículo 34.-Concepto de enajenación.- Se consideran comprendidas en el concepto de enajenación, entre otras, las expropiaciones, las afectaciones al uso privado por parte de los dueños, socios o accionistas de la empresa, las enajenaciones y promesas de enajenaciones del dominio desmembrado (usufructo, nuda propiedad, uso y habitación).”
Vale la pena profundizar con el concepto de qué es un inmueble nuevo?. Sin entrar al diccionario de la Real Academia Española, queda claro que cuando una empresa promotora entrega los edificios (al culminar la obra), es la primera venta de un inmueble nuevo. La pregunta es, si alquiló las unidades por 1 año, 3 o 10 años, seguirá siendo un inmueble nuevo?
Para el IRAE cuando se habla de habitualidad en la venta de inmuebles, se define la misma cuando se venden más de 2 unidades en el año. Entre las hipótesis que señalé queda claro que si alquilo un inmueble por 6 meses, a mi juicio, sigue siendo nuevo y si lo alquilo por 5 o 6 años, va a ser un inmueble usado.
En este sentido, sería bueno alcanzar una definición de DGI al respecto para dar certezas a este tipo de situaciones.
